Indtast din registrerede e-mail:
Indtast ny adgangskode:

Renovere og bygge om​

Som ejer af en lejlighed kan du have ønsker om at ombygge dele af lejligheden eller ændre dens installationer. Måske vil du have nyt badeværelse eller køkken, rive en væg ned eller sætte en ny op. Du har som ejer ret til at lave / få lavet ændringer i din lejlighed, så længe du overholder lovgivning og ejerforeningens vedtægter og regler. Ejerforeningens vedtægters §12 siger, at ejerforeningen er ansvarlig for udvendig vedligeholdelse, mens ejerne er ansvarlige for indvendig vedligeholdelse. Ejerforeningen har dog også ansvar for forsyningsledninger og fælles installationer, indtil disses individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. Du har altså som udgangspunkt mulighed for at ændre inde i lejligheden – ikke ude.

Når du renoverer / bygger om, er der specielt to regelsæt, du skal være opmærksom på:

  1. Byggeloven og dermed reglerne i bygningsreglementet
  2. Ejerforeningens vedtægter og øvrige regler

Du kan også komme i karambolage med andre lovgivninger, der fx regulerer arbejdsmiljø, arbejdstilladelser, aftaler, skat, mm.

Hvilke ombygninger skal du søge tilladelse til?

I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.

Langt de fleste ændringer, du må udføre i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.

Der er imidlertid anmeldelsespligt for en række enkeltstående byggearbejder. Det gælder f.eks. ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller opsætning af vægge samt sænkning af lofter. Du skal også anmelde til kommunens tekniske forvaltning, hvis du ændrer rørføringen eller på antallet af vandinstallationer.

Det kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen, hvis du f.eks. vil fjerne bærende vægge i lejligheden. Du skal først have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvilken belastning den pågældende væg skal optage. Beregningerne er afgørende for, om, og hvordan, den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

I et etagebyggeri er der forskel på trykket på de bærende vægge på de forskellige etager. Jo højere oppe du bor, jo mindre belastning er der på de bærende vægge.

Hvis du skal søge byggetilladelse eller har anmeldelsespligt til kommunen, vil du ofte skulle informere bestyrelsen, inden du ansøger. Ligeledes skal du kunne vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.

Det fremgår af Rudersdal kommunes hjemmeside at:

​”Hvis du ikke rører ved bærende vægge af lejligheden eller gennemgående installationer, skal du ikke søge om byggetilladelse, men du skal have en evt. ejers godkendelse af dit projekt. Hvis du skal have en byggetilladelse, skal du huske at medsende fuldmagt fra ejer- eller andelsboligforeningen/ejer af lejligheden i din ansøgning. Du skal ansøge via Byg og Miljø.”

Ved mindre ændringer i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette ejerforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.

Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte ejerforeningens bestyrelse.

Hvad sker der, hvis du overtræder regler og love?

Som boligejer har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i Bygningsreglementet.

Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder lovens krav, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan også blive idømt bøder, hvis du:

  • Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
  • Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.

Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.

Det kan også have konsekvenser i din ejerforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. I sidste instans kan du blive smidt ud af ejerforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du kan blive pålagt at flytte fra lejligheden, men du kan ikke blive tvunget til at sælge.

I Geelskovparkens husorden punkt 24 står:

24. OVERTRÆDELSE AF HUSORDENEN

Overtrædelse af husordenen kan medføre erstatningsansvar, udelukkelse fra benyttelse af fællesfaciliteter, jfr. vedtægternes § 11, stk. 3, eller - i grovere tilfælde – krav om fraflytning, jfr. vedtægternes § 13.

Typiske byggeprojekter i Geelskovparken og hvad du skal være opmærksom på

Ændringer af elinstallationer må kun udføres af autoriseret el-installatør.

Ændringer af vand, varme, sanitet og ventilation må kun udføres af autoriseret VVS’er.

For at bestyrelsen kan behandle en ombygning, skal bestyrelsen have en projektbeskrivelse, hvor tilslutning til fællesinstallationer er omhyggeligt beskrevet. Bestyrelsen er ikke ansvarlig for forelagte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed.

Ved større projekter hvor afløb, vandrør og/eller varmerør renoveres/udskiftes, skal der tegnes behørig entrepriseforsikring, således at ejerforeningens ejendomsforsikring ikke belastes af eventuelle vandskader og følgeskader i forbindelse med arbejdets udførelse.

Tekniske tegninger ligger på vores hjemmeside.​

Følgende tegninger er gode at studere inden du renoverer / bygger om i din lejlighed:

ID​

Illustrerer

Størrelsesforhold​

1.040

Lejlighedstype A, B & C1. Høje blokke

1:50

1.041

Lejlighedstype A, B & C2. Stueetage lave blokke

1:50

1.042

Lejlighedstype D. Midterlejlighed uden køkken. Værelse mod syd

1:50

1.043

Lejlighedstype B & C3. 1. sal lave blokke

1:50

1.044

Lejlighedstype A, C1 & B med spisekøkken. Høje blokke

1:50

2311

Blok 1. Stue, 1. og 2. sal. Installationsplan. Radiatorer

1:100

2312

Blok 2, 3 og 4. Stue, 1. og 2. sal. Installationsplan. Radiatorer

1:100

2315

Blok 5, 6, 7 og 8. Stueetage. Installationsplan. Radiatorer

1:100

2316

Blok 5, 6, 7 og 8. 1. sal. Installationsplan. Radiatorer

1:100

2317

Blok 1, 2, 3 og 4. Installationsplan. Lejlighed A, B, C1 og D. Radiatorer

1:50

2318

Blok 5, 6, 7 og 8. Installationsplan. Lejlighed A, B, C1 og C2. Radiatorer

1:50

2391

Installationsskakt, type I. Lejlighed A, C1, C2, C3 og D. Bad

1:20

2392

Installationsskakt, type II og IIa. Lejlighed B og D. Bad - Køkken

1:20

2393

Installationsskakt, type III. Lejlighed C1. Toilet

1:20

2394

Installationsskakt, type IV. Lejlighed A. Køkken

1:20

2395

Installationsskakt, type V. Lejlighed C1 og D. Køkken

1:20

2396

Installationsskakt, type VI. Lejlighed C2 og C3. Køkken

1:20

2397

Installationsskakt, type VII. Lejlighed A, opgang 3.3 (nr. 42). Køkken

1:20

Tegningerne omtaler forskellige typer af installationsskakte. Oversigten herunder viser hvilke skakttyper, der er i lejligheder til højre, til venstre, i blok 1-4, osv.​

Beliggenhed

Lejligheds-type

Fordelings-ta​l

Installationsskakttype

Th., blok 1-4

A​

94​

Bad I, Køkken IV (i opg. 42 VII)

Th., blok 5-8

A​

94​

Bad I, Køkken VIII

Mf., blok 1-8

B

55

Bad/køkken II

Tv., blok 1-4

C1

119

Bad I, WC III, Køkken V

St.tv., blok 5-8

C2

98

Bad I, Køkken VI

1.tv., blok 5-8

C3

119

Bad I, Køkken VI

B og C1 slået sammen

D

Blokkenes nummering er: blok 1: opg. 10-18, blok 2: opg. 26-30, blok 3: opg. 38-42, blok 4: opg. 50-54, blok 5: opg. 20-24, blok 6: opg. 32-36, blok 7: opg. 44-48, blok 8: opg. 2-6.

Flytning af køkken fra nord til syd

Ventilation: Alle lejligheder er forsynet med centraludsugning og det er et krav, at køkkenet er tilsluttet. Ved flytning af køkkenet skal udsugning fortsat ske via det samme lodrette rør, dvs. der skal føres rør frem til den nye placering. Udsugningskanalen fra badeværelset er ikke dimensioneret til en yderligere belastning og må ikke anvendes. Røret skal være af stål af hensyn til brandsikkerhed og luftmodstand (som er lav i stålrør sammenlignet med fx fleksrør). Da lejlighederne har centraludsug, er det ikke tilladt at tilslutte emhætte med motor til systemet.

Afløb og vand: kan tilsluttes afløb og vand i badeværelset. Tænk over hvor du placerer din håndvask og opvaskemaskine. Jo tættere på vandtilslutning og afløb, jo kortere rør kan du klare dig med gennem eller bag dine køkkenskabe, og du opnår bedre fald på afløbet.

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Ja.

Badeværelse

Forsyningsledninger for vand og varme befinder sig i installationsskakten bag installationsvæggen i badeværelset. Her er der afspærringsventiler for den enkelte lejlighed. Adgang til installationsskakten fås ved at fjerne hylder og bagbeklædning i det indbyggede toiletskab. I gæste-toilettet ved at demontere spejlet over håndvasken. Ved ombygning må den lette adgang til installationsskakten ikke forringes.

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Ja.

Centralvarme

Vi har billig fjernvarme fra Holte Fjernvarme. Brunata laver fordelingsregnskab for de enkelte lejligheders forbrug. Det gør de ved hjælp af trådløse varmemålere monteret på vores radiatorer. Ønsker du at tilslutte gulvvarme eller flere radiatorer til centralvarmen, så skal du i stedet for en varmemåler på hver radiator, have en central varmemåler monteret i installationsskakten. Ligesom de enkelte radiatormålere, skal den centrale varmemåler sende signal til Brunata vha. LoRaWAN sendeprotokollen via antennerne på vores tag. Din varmeregning vil efterfølgende blive afregnet efter den nye måler. Kontakt Brunata for tilslutning.

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Ja.

El til opvarmning: gulvvarme og håndklædevarmere mm. findes også drevet af el. Vælger du en af disse løsninger, så behøver du ikke skifte til en central varmemåler.

Nyt gulv

Udskifter du gulv, så overvej også at få skiftet varmerørene under gulvet. De oprindelige stammer fra 1972.

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Ja, hvis du skifter varmerørene. Ellers ikke.

Ikke-bærende skillevægge

I nogle af Geelskovparkens lejligheder er der sket sætningsskader på ikke-bærende skillevægge. De er lavet i letbeton (som er sprødt) og - har vi ladet os fortælle - kan knække, når betondækkerne bevæger sig. Betondækkerne er de betonplader, som udgør loftet. Løsningen skulle efter sigende være at have et fleksibelt materiale øverst på væggen, som kan absorbere bevægelserne. Tal med en fagmand herom.

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Nej.

Isolering

Hvis du oplever at isoleringsstandarden fra 1972 ikke svarer til dine ønsker, så har du mulighed for at isolere indvendigt. Vær opmærksom på at forebygge skimmelsvamp ved fx at bruge diffusionsåbne kalciumsilikatplader og skimmelbekæmpende middel. For at få plads til isolering bag radiatorer kan du få brug for at flytte dem ind i rummet. 

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Ja, hvis du flytter radiatorerne. Ellers ikke.

Altan

Maling på altan er tilladt på indersiden af brystningen.

Ifølge ejerforeningens vedtægter §11, er det tilladt at male altanens loft med skriftlig tilladelse fra bestyrelsen. Bestyrelsen giver ikke længere disse tilladelser, da det siden er erfaret, at betonen har brug for at kunne afgive fugt. Erfaringerne førte i øvrigt til altanrenoveringen i perioden 2014-2018.

Kræver godkendelse fra bestyrelsen: Nej.

Fra ide til færdigt projekt

Herunder er et forslag i punktform til hvordan du kommer fra ide til færdigt projekt.

Søg inspiration

Læs fx om typiske ombygninger i Geelskovparken.

Planlæg

Skaf tegninger og beskrivelser af eksisterende forhold, tal med en rådgiver om ønsker til ændringer, læg en plan. Beskriv målet med projektet, hvordan det nås – hvem skal udføre det, i hvilken rækkefølge, hvilke materialer du har brug for, hvor lang tid det vil tage at gennemføre, hvad det koster. Få lavet en tegning og evt. en visualisering.

Forhåndsdialog

Rudersdal Kommunes Byplan tilbyder forhåndsdialog om byggeprojekter. På mødet kan du få oplyst om dit projekt kræver byggetilladelse mm. For at få en kvalificeret dialog, bliver du bedt om at indsende beskrivelser af dit projekt. Forhåndsdialog kan bookes på:

https://www.rudersdal.dk/infosider/forhaandsdialog

Indhent tilbud

Tal med håndværkere om projektet og få konkrete tilbud på opgaven.

Informer entreprenør om ejerforeningens regler for byggearbejder. De er:

  • Alle større renoverings – og ombygningsarbejde skal gennemføres kontinuerligt og i et sådant tempo, at generne for de omkringboende bliver så kortvarige som muligt.
  • Støjende arbejder i forbindelse med ombygninger o.l. må kun finde sted mandag til fredag fra kl. 08.00 – 16.00.
  • Indebærer projektet, at der må lukkes for vand og/eller varme til andre beboere, så skal det varsles til de pågældende beboerne og varmemesteren.
  • Byggematerialer af enhver art, affald og lignende må ikke henligge på ejendommens areal, men skal fjernes hver dag efter arbejdstids ophør. Opgangenes indgangspartier (både inden- og udendørs), trapper og reposer må ikke anvendes til arbejder i forbindelse med byggeaktiviteter. Blanding af beton, mørtel og lignende må ikke ske på ejendommens flisebelagte arealer, hvorfor der bør anvendes ladvogn eller container til disse formål. Efter hver arbejdsdag skal der være ryddet op og gjort rent ved alle berørte fællesarealer, herunder indgangsparti, trappe, og udenomsarealer.
  • Såfremt der skal anvendes lift eller stillads i forbindelse med arbejdet, skal der i god tid forinden ske henvendelse til foreningens varmemester for nærmere aftale om skiltning, afspærring mv.

Indhent godkendelser

Præsenter planen for ejerforeningens bestyrelse og evt. Rudersdal Kommunes Byg og Miljø. Forvent behandlingstid på en måned. Vær opmærksom på at bestyrelsens godkendelse alene betyder, at den vurderer, at projektet lever op til ejerforeningens vedtægter og regler. Skulle det senere alligevel vise sig, at projektet strider mod vedtægter og/eller regler, så er det medlemmets ansvar. Bestyrelsen kan kræve en sagkyndig vurdering. Udgifterne til den sagkyndige afholdes af medlemmet.

Indgå endelige aftaler med håndværkere og tegn evt. entrepriseforsikring

Udfør projektet

Under udførelsen overholdes reglerne nævnt under Indhent tilbud. Det er medlemmets ansvar.

Eventuelle skader opstået på foreningens fælles arealer eller ejendom i forbindelse med byggeaktiviteter skal omgående anmeldes til varmemesteren. I forholdet til foreningen ligger ansvaret for sådanne skader hos medlemmet som bygherre, der efterfølgende må rette et eventuelt krav videre mod sin udfører.

Ibrugtagningstilladelse

Såfremt projektet indebar en byggetilladelse, skal du nu indhente en ibrugtagningstilladelse. Send kopi af denne til bestyrelsen.

Tillykke du er nået igennem!

Hjemmesiden redigeres af ejerforeningens bestyrelse.

Har du spørgsmål eller ​ønsker du at høre nærmere?

E/F Geelskovparken

Geelskovparken 2-54, Søllerød, 2830 Virum

Ejendomskontor GP 18

Varmemesteren kan kontaktes på kontor@geelskovparken.dk

Telefon: +45 40 15 71 33

Kontor-og telefontider

​Mandag

​kl 07.30 - 08.00

​Onsdag

​kl 17.30  - 18.00

Fredag

​kl 07.30 - 08.00

Fredag

​kl 15.30  - 16.00

Bebyggelsen ligger skråt over for Teknikerbyen ved Skodsborgvej på en stor, skrånende grund med Geelskov som nærmeste nabo

Administrator fra kl 08.00

DEAS Ejendomsadministration CVR 43104810 er administrator for Geelskovparken.

​Dirch Passers Alle 76, 2000 Frederiksberg

​Geelskovparkens kontaktperson hos DEAS er Henrik Fardrup.​

Henrik kan kontaktes på tlf.: 39 46 69 52 eller e-mail: hfa@deas.dk