Som ejer af en lejlighed kan du have ønsker om at ombygge dele af lejligheden eller ændre dens installationer. Måske vil du have nyt badeværelse eller køkken, rive en væg ned eller sætte en ny op. Du har som ejer ret til at lave / få lavet ændringer i din lejlighed, så længe du overholder lovgivning og ejerforeningens vedtægter og regler. Ejerforeningens vedtægters §12 siger, at ejerforeningen er ansvarlig for udvendig vedligeholdelse, mens ejerne er ansvarlige for indvendig vedligeholdelse. Ejerforeningen har dog også ansvar for forsyningsledninger og fælles installationer, indtil disses individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. Du har altså som udgangspunkt mulighed for at ændre inde i lejligheden – ikke ude.
Når du renoverer / bygger om, er der specielt to regelsæt, du skal være opmærksom på:
- Byggeloven og dermed reglerne i bygningsreglementet
- Ejerforeningens vedtægter og øvrige regler
Du kan også komme i karambolage med andre lovgivninger, der fx regulerer arbejdsmiljø, arbejdstilladelser, aftaler, skat, mm.
Hvilke ombygninger skal du søge tilladelse til?
I kommunens tekniske forvaltning skelnes der mellem ombygninger, der skal søges byggetilladelse til, og ombygninger, der blot skal anmeldes.
Langt de fleste ændringer, du må udføre i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.
Der er imidlertid anmeldelsespligt for en række enkeltstående byggearbejder. Det gælder f.eks. ombygning af badeværelse og køkken, nedrivning eller opsætning af vægge samt sænkning af lofter. Du skal også anmelde til kommunens tekniske forvaltning, hvis du ændrer rørføringen eller på antallet af vandinstallationer.
Det kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen, hvis du f.eks. vil fjerne bærende vægge i lejligheden. Du skal først have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvilken belastning den pågældende væg skal optage. Beregningerne er afgørende for, om, og hvordan, den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.
I et etagebyggeri er der forskel på trykket på de bærende vægge på de forskellige etager. Jo højere oppe du bor, jo mindre belastning er der på de bærende vægge.
Hvis du skal søge byggetilladelse eller har anmeldelsespligt til kommunen, vil du ofte skulle informere bestyrelsen, inden du ansøger. Ligeledes skal du kunne vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.
Det fremgår af Rudersdal kommunes hjemmeside at:
”Hvis du ikke rører ved bærende vægge af lejligheden eller gennemgående installationer, skal du ikke søge om byggetilladelse, men du skal have en evt. ejers godkendelse af dit projekt. Hvis du skal have en byggetilladelse, skal du huske at medsende fuldmagt fra ejer- eller andelsboligforeningen/ejer af lejligheden i din ansøgning. Du skal ansøge via Byg og Miljø.”
Ved mindre ændringer i lejligheden, f.eks. nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke anmeldelsespligt over for kommunen. Men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette ejerforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.
Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte ejerforeningens bestyrelse.
Hvad sker der, hvis du overtræder regler og love?
Som boligejer har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i Bygningsreglementet.
Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder lovens krav, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen udbedre de ulovlige forhold på din regning.
Du kan også blive idømt bøder, hvis du:
- Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
- Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.
Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.
Det kan også have konsekvenser i din ejerforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan f.eks. kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen. I sidste instans kan du blive smidt ud af ejerforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du kan blive pålagt at flytte fra lejligheden, men du kan ikke blive tvunget til at sælge.
I Geelskovparkens husorden punkt 24 står:
24. OVERTRÆDELSE AF HUSORDENEN
Overtrædelse af husordenen kan medføre erstatningsansvar, udelukkelse fra benyttelse af fællesfaciliteter, jfr. vedtægternes § 11, stk. 3, eller - i grovere tilfælde – krav om fraflytning, jfr. vedtægternes § 13.
Typiske byggeprojekter i Geelskovparken og hvad du skal være opmærksom på
Ændringer af elinstallationer må kun udføres af autoriseret el-installatør.
Ændringer af vand, varme, sanitet og ventilation må kun udføres af autoriseret VVS’er.
For at bestyrelsen kan behandle en ombygning, skal bestyrelsen have en projektbeskrivelse, hvor tilslutning til fællesinstallationer er omhyggeligt beskrevet. Bestyrelsen er ikke ansvarlig for forelagte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed.
Ved større projekter hvor afløb, vandrør og/eller varmerør renoveres/udskiftes, skal der tegnes behørig entrepriseforsikring, således at ejerforeningens ejendomsforsikring ikke belastes af eventuelle vandskader og følgeskader i forbindelse med arbejdets udførelse.
Tekniske tegninger ligger på vores hjemmeside.
Følgende tegninger er gode at studere inden du renoverer / bygger om i din lejlighed: